追求人口凈流入的城市是尋求房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的唯一路徑

  9%對(duì)33%，城市之間的人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)

  回顧我國(guó)快速發(fā)展的30年，本質(zhì)是人口紅利加速釋放的30年，這期間我國(guó)總?cè)丝趦粼黾恿?.24億。人口紅利的快速釋放也加速了城鄉(xiāng)的聚集，帶動(dòng)了人口布局的重構(gòu)，也推動(dòng)了城市群發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的需求釋放。

  但進(jìn)入“十二五”末，人口紅利的可持續(xù)性已經(jīng)成為各界關(guān)注的問(wèn)題。一方面，人口總量增速開(kāi)始下行，老齡化問(wèn)題日趨嚴(yán)重。另一方面，勞動(dòng)力人口占比也出現(xiàn)拐頭，撫養(yǎng)比正逐步抬升。我們此前在年度策略中做過(guò)測(cè)算，主流城市的購(gòu)房年齡段人群從2015年開(kāi)始，占比下滑斜率將逐步加大。人口紅利的下降已經(jīng)成為不可回避的話題。

  事實(shí)上，即使在人口紅利持續(xù)釋放的21世紀(jì)，城市之間的人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)就已經(jīng)開(kāi)始。根據(jù)數(shù)據(jù)研究，2000-2010年全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)延續(xù)，但是這10年間有33%的街道人口密度出現(xiàn)了下降，而出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的街道僅有9%。這說(shuō)明我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程一直是充滿集聚效應(yīng)和極端分化的過(guò)程，這當(dāng)中城市邊界的增長(zhǎng)并不是普惠，而是零和博弈，這個(gè)現(xiàn)象將會(huì)在未來(lái)人口紅利趨緩的過(guò)程中日趨明顯。如何在接下來(lái)的10年中選對(duì)城市，掌握剩余人口紅利，將是房企面臨的主要問(wèn)題。。

  人口遷徙是主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的唯一要素

  進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)流動(dòng)人口開(kāi)始呈現(xiàn)迸發(fā)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，全國(guó)人口流遷規(guī)模和速度都是持續(xù)強(qiáng)化的。從省際遷移結(jié)構(gòu)來(lái)看，2000年至2010年，強(qiáng)勢(shì)區(qū)域依舊維持強(qiáng)勢(shì)，我國(guó)東部地區(qū)人口遷入量上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，細(xì)化來(lái)看：東部超大省市繼續(xù)傲視其他區(qū)域，中部區(qū)域成為全部?jī)暨w出地區(qū)，西部地區(qū)仍存在一定程度凝聚力。分區(qū)域遷移趨勢(shì)來(lái)看，東部地區(qū)主要表現(xiàn)出的是區(qū)域內(nèi)部的遷入和遷出;中部地區(qū)作為主要人口遷出地，為東部人口的主要貢獻(xiàn)者;西部地區(qū)與中部地區(qū)類似，但其內(nèi)部遷移的人口接近遷往中部地區(qū)的3倍，更多體現(xiàn)出區(qū)域內(nèi)部遷移的趨勢(shì)。

  人口遷徙的集聚效應(yīng)也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分化，據(jù)統(tǒng)計(jì)2014年，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額分別為59%、23%和18%，銷(xiāo)售面積分別為48%、30%和22%，東部地區(qū)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的集中度也和人口遷徙趨勢(shì)相匹配。

  需要指出的一點(diǎn)是，回顧過(guò)去近20年，東部地區(qū)無(wú)論是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還是成交量的集中度都是持續(xù)下降的，這點(diǎn)看上去似乎和我們所看到的人口向東部一往無(wú)前的集中趨勢(shì)有所不符，但解釋起來(lái)非常容易。

  過(guò)去十年?yáng)|部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為領(lǐng)先，市場(chǎng)成熟度以及土地開(kāi)發(fā)成本皆較高，而隨著商品房市場(chǎng)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商逐步將市場(chǎng)拓展至成熟度較低的中西部地區(qū)，這是我們看到2010年左右中部地區(qū)投資占比明顯提升的主因，但由于這些城市大部分為人口凈流出城市，在首批剛性需求被滿足后，市場(chǎng)后續(xù)乏力的效應(yīng)開(kāi)始逐步顯現(xiàn)，這也證明，追求人口凈流入的城市是尋求房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的唯一路徑。在未來(lái)，中西部地區(qū)的成交以及投資份額將很難擴(kuò)大，我們已經(jīng)觀察到2015年至今，東部地區(qū)開(kāi)發(fā)投資的份額已經(jīng)重新開(kāi)始回升。

  大數(shù)據(jù)角度的細(xì)化審視

  在大數(shù)據(jù)風(fēng)起云涌的今天，我們也根據(jù)位置數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)一步審視當(dāng)前中國(guó)人口遷移的最新格局，這無(wú)論是對(duì)于從業(yè)者還是房企而言，都可能帶來(lái)一些借鑒意義。分析主要按數(shù)據(jù)來(lái)源和針對(duì)的人口分為普通人群和高素質(zhì)人群。

  普通人群

  我們普通人群的數(shù)據(jù)來(lái)源百度遷徙，通過(guò)對(duì)2015年春節(jié)前7天數(shù)據(jù)的整理，我們梳理出最新2015年以來(lái)全國(guó)人口遷徙的偏好：

  全國(guó)人口遷移的集中度趨于提升，胡煥庸線維持。我們統(tǒng)計(jì)了前十大遷出城市和遷入城市的集中度，其中遷出城市人口規(guī)模的集中度只有后者的一半，人口向核心區(qū)域集中的態(tài)勢(shì)依然維持，同時(shí)我國(guó)1935年以來(lái)的胡煥庸線格局并未發(fā)生明顯改變。

  主流人口遷入城市依然全部來(lái)自于三大經(jīng)濟(jì)圈。春節(jié)前十大人口遷出城市分別為北京、上海、深圳、東莞、廣州、杭州、天津、佛山，全部來(lái)自于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角三大城市群，近30年以來(lái)人口集聚的馬太效應(yīng)依然持續(xù)。

  最主要人口遷出城市皆為中西部省市的人口富裕城市，但非省會(huì)城市。春節(jié)前前十大遷入城市分別為重慶、北京、贛州、上海、阜陽(yáng)、玉林、周口、上饒，其中除了北京和上海，其余城市皆為中西部人口輸出大省的城市。重慶、贛州、阜陽(yáng)等都分別是四川區(qū)域、江西省、安徽省人口最多的城市，玉林則為廣西最大的僑鄉(xiāng)。

  對(duì)于大部分主流遷出城市而言，省會(huì)城市或者區(qū)域核心城市是第一目的地，其次是北京、上海、深圳等一線城市。除了重慶、北京、上海等全國(guó)性的輻射力，其他主要遷出城市的人口第一目的地都是其省會(huì)及核心城市，同時(shí)一線城市也都出現(xiàn)在其前十大流入城市名單。這也印證了人口遷移的一般規(guī)律，尤其農(nóng)村人口首先向城市群的次中心集聚，然后再向核心城市遷移，對(duì)于部分人口凈流出省份的單核城市而言，這種吸納能力往往顯得更強(qiáng)。

  高素質(zhì)人群

  我們主要以大學(xué)生為高素質(zhì)人群的遷移標(biāo)的，數(shù)據(jù)來(lái)自于螞蟻金服，通過(guò)對(duì)全國(guó)2325所高校近5年的畢業(yè)生進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去五屆大學(xué)生中，畢業(yè)時(shí)更換城市已經(jīng)成為主流，有59%的畢業(yè)生在就業(yè)時(shí)選擇了離開(kāi)學(xué)校所在城市，但大部分依然留在省內(nèi)，省際遷移比重僅為31%。

  從規(guī)模來(lái)看，全國(guó)各個(gè)區(qū)域的大學(xué)生吸納量和擁有的高校數(shù)量高度一致，東部省市擁有917所高校，吸納了全國(guó)近57%的大學(xué)生，中部區(qū)域擁有678所高校，吸納了全國(guó)27%的大學(xué)生，西部區(qū)域擁有482所，吸納了剩余的18%的大學(xué)生。東部核心城市以及區(qū)域?qū)嶋H上掌握了全國(guó)六成的潛在高素質(zhì)人口。

  從宏觀遷徙方向來(lái)看，大學(xué)生的流向與總體人口流動(dòng)方向基本一致，整體依然呈現(xiàn)中西部向東部流動(dòng)的格局，但其中個(gè)別省份的偏好度則開(kāi)始發(fā)生變化：

  遷移中心大學(xué)生吸引力分化。在我們之前梳理的遷移中心區(qū)域中，廣東省、浙江省和上海市分別以12.61%、4.64%和1.71%成為凈流入率最高的前三大區(qū)域，而北京則成為大學(xué)生流動(dòng)性最大的城市，其流入率和流出率皆為7.6%，凸顯高素質(zhì)人口對(duì)于北京取舍的糾結(jié)。

  部分中西部區(qū)域出現(xiàn)大學(xué)生凈流入。根據(jù)數(shù)據(jù)，內(nèi)蒙古、新疆和貴州省成為大學(xué)生凈流入的省份，分列排行榜5、6、7位，這和我們之前觀察到的凈流出情況不同，說(shuō)明近幾年中西部人口流失呈現(xiàn)一定程度的止血態(tài)勢(shì)，高素質(zhì)人口的導(dǎo)入也為這些省市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。

  除了武漢，大學(xué)生也大都是省內(nèi)遷移。數(shù)據(jù)顯示，大學(xué)生從學(xué)校到工作地點(diǎn)最熱門(mén)的五大線路是廣州、南京、杭州、福州和武漢，其中除了武漢，所有遷移都集中學(xué)校周邊，如廣州—佛山、廣州—深圳、杭州—寧波等，這點(diǎn)也與我們此前論述的高素質(zhì)人群偏向省內(nèi)遷移一致。

  各省市之間大學(xué)生沉淀率分化較大。畢業(yè)以后大學(xué)生是在省內(nèi)工作還是省際遷移，從某種角度上也說(shuō)明了省市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工資水平等多種因素對(duì)大學(xué)生的吸引力，根據(jù)數(shù)據(jù)，最具吸引力的省市前十分別為：廣東、浙江、新疆、內(nèi)蒙古、山東、云南、江蘇、江西、河南和福建，而沉淀率最低的十大省市分別為西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重慶、上海、黑龍江。我國(guó)四大直轄市全部出現(xiàn)在最低的名單中，一方面說(shuō)明競(jìng)爭(zhēng)激烈下大學(xué)生的取舍，同時(shí)另一方面也凸顯出高生活成本下逃離北上深的歷史命題。而吉林、黑龍江等東北省的上榜也證明過(guò)去老工業(yè)形態(tài)下城市競(jìng)爭(zhēng)力的喪失，與我們觀察到的東三省人口流出一致。

  省市間潛在高素質(zhì)人口供給的差異。我們用各省市大學(xué)新增大學(xué)生/離開(kāi)大學(xué)生的比重來(lái)計(jì)算省市之間大學(xué)生供給的差異。供給增速最高的十大省份分別是，廣東、新疆、青海、寧夏、浙江、內(nèi)蒙古、貴州、上海、西藏、云南，其中除了廣東、浙江和上海一如既往的優(yōu)秀，其他全部為中西部省份，我們認(rèn)為這其中一方面和基數(shù)有關(guān)，另一方面也印證了當(dāng)前西部大開(kāi)發(fā)以及“一帶一路”政策下相關(guān)教育資源的側(cè)重。而供給增速最低的十大省市分別為：湖北、湖南、吉林、黑龍江、山西、遼寧、天津、安徽、重慶、四川，其中除了天津，全部是人口輸出大省，東三省皆上榜，也顯示出這些省市人口外遷后帶來(lái)的高素質(zhì)人口潛在供應(yīng)下降。

  從高素質(zhì)人口的競(jìng)爭(zhēng)格局上，同時(shí)具備增長(zhǎng)率和沉淀率的省份將在未來(lái)具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。其中廣東省遙遙領(lǐng)先，而中西部省份如內(nèi)蒙古、新疆、青海、寧夏、貴州等西部省份成為黑馬，未來(lái)值得關(guān)注。除此之外，浙江、山西、河北、福建、上海等區(qū)域在高素質(zhì)人口方面具備競(jìng)爭(zhēng)力，而東三省、湖南湖北、海南等區(qū)域在這方面相對(duì)較弱，值得警惕。

  把握人口遷移的脈絡(luò)，房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)如何布局?

  過(guò)去十年人口紅利帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇可能漸行漸遠(yuǎn)，未來(lái)房地產(chǎn)區(qū)域的選擇需要更加重視區(qū)域人口的增長(zhǎng)潛力，而其中人口遷移帶來(lái)的紅利將是兵家必爭(zhēng)之地?；趫?bào)告中我們掌握的數(shù)據(jù)，我們對(duì)全國(guó)所有區(qū)域進(jìn)行了量化排序，主要影響因子包括：傳統(tǒng)人口吸引力、人口自然增長(zhǎng)率(人口內(nèi)生潛力)、大學(xué)教育競(jìng)爭(zhēng)力(高素質(zhì)人口吸引力)、大學(xué)生沉淀率(綜合產(chǎn)業(yè)吸引力以及房屋購(gòu)買(mǎi)力)、大學(xué)生增長(zhǎng)率(潛在供給)，由此來(lái)評(píng)判區(qū)域未來(lái)的潛力。

  綜合來(lái)看，廣東、浙江、江蘇、福建、上海、北京等傳統(tǒng)東部省市依然具備較強(qiáng)的人口競(jìng)爭(zhēng)力及未來(lái)高素質(zhì)人口供給，山東、河北依靠較強(qiáng)的教育資源在大學(xué)生沉淀層面占據(jù)先機(jī)，同時(shí)也受益于京津冀的輻射。而安徽、四川、湖南湖北、東北黑龍江、吉林則相對(duì)吸引力較低，不但人口流出嚴(yán)重，在大學(xué)生吸引力方面也較為薄弱，也從側(cè)面證明了區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)已經(jīng)迫在眉睫。我們也按先后順序?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)選擇人口吸引力區(qū)域給出了排序：

  優(yōu)先選擇：一線城市仍具備廣闊空間

  從人口發(fā)展空間角度，我們認(rèn)為東部一線城市北上廣深等區(qū)域依然具備廣闊的空間，這些區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工資水平具備極強(qiáng)的吸引力，同時(shí)人口受教育程度的提升也進(jìn)一步反哺區(qū)域經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，可以憑借歷史形成的優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期享受外來(lái)優(yōu)質(zhì)人口流入帶來(lái)的人口紅利。

  其次選擇：城市次中心核心城市和國(guó)家戰(zhàn)略區(qū)域

  廣東、浙江、福建、江蘇、廣東等區(qū)域處于或者緊鄰三大經(jīng)濟(jì)圈，城鎮(zhèn)化進(jìn)程相對(duì)完善但仍存在空間，周邊省份農(nóng)村勞動(dòng)力充裕，同時(shí)豐富的資源對(duì)高素質(zhì)人口具備較強(qiáng)的吸引力，這些省份的省會(huì)城市南京、杭州、廣州、福州，以及核心城市如蘇州、東莞、佛山、廈門(mén)等城市都具備較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展空間。同時(shí)我們建議關(guān)注具備國(guó)家戰(zhàn)略支持的區(qū)域，如京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、一帶一路等國(guó)家戰(zhàn)略帶來(lái)的部分省市人口遷移方向的變化。

  再次選擇：人口返遷的省會(huì)城市和區(qū)域單核城市

  我們主要建議關(guān)注重慶、四川、安徽、江西、河南、貴州和湖北等區(qū)域的單核城市，這些省份全都是人口導(dǎo)出型區(qū)域，但作為人口遷出的第一站，這些省份的省會(huì)城市往往并沒(méi)有受到人口遷出的困擾，同時(shí)務(wù)工人員的返回式遷移是這些區(qū)域得以發(fā)展的動(dòng)力，結(jié)合本地農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化，這些區(qū)域往往能享受雙重人口紅利，從而成為地方性的增長(zhǎng)高地，如重慶、成都、合肥、南昌、鄭州、武漢、貴陽(yáng)等。

  警惕選擇：所有人口凈流出省份的非核心城市

  全國(guó)過(guò)去人口流出最嚴(yán)重的區(qū)域有兩個(gè)：1、西部的川渝黔連綿區(qū)，除了成都、重慶、貴陽(yáng)等少數(shù)中心城市外的區(qū)域;2、東部的浙西南-閩西連綿區(qū)，該區(qū)域以山區(qū)為主，人口密度不高，經(jīng)濟(jì)相對(duì)不夠發(fā)達(dá)，人口容易流向附近的珠三角和長(zhǎng)三角。

  對(duì)于大部分人口流出的省份而言，人口外遷的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，其中具備人口提升空間的城市可能少之又少。以河南為例，外出人口在18個(gè)省轄市并不是均勻分布而是有明顯的地域特征，全省只有省會(huì)鄭州市是凈流入地區(qū)，外省流入河南的人口中41%流入到鄭州市，省內(nèi)跨市流動(dòng)人口中的60%流入到鄭州市，成為承接流入人口最多的地區(qū)。河南并不會(huì)是個(gè)例，如湖北、東三省、貴州、安徽等省市單核城市成長(zhǎng)的背后是非重點(diǎn)地級(jí)市、縣級(jí)市的無(wú)限衰落，這可能是很多開(kāi)發(fā)商需要警惕的。

  重點(diǎn)一二線城市人口接近飽和了嗎?

  關(guān)于重點(diǎn)一二線城市人口飽和度的問(wèn)題一直是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)，學(xué)界也有多方面討論，在這里我們打算用一個(gè)美妙的公式來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題——Zipf法則。

  在區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)中，Zipf法則描述的是在一個(gè)國(guó)家，其人口數(shù)量排名第二的城市，是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市，是排名第一城市人口的三分之一。

  可以理解為一個(gè)城市的人口排名和該城市的人口總數(shù)的排名應(yīng)該等于一個(gè)固定值，各個(gè)城市人口排名的對(duì)數(shù)就應(yīng)當(dāng)與人口規(guī)模的對(duì)數(shù)成嚴(yán)格的負(fù)相關(guān)關(guān)系。

  多個(gè)文獻(xiàn)顯示，美國(guó)以及十九世紀(jì)的中國(guó)和日本高度符合Zipf法則。根據(jù)Kenneth T. Rosen對(duì)1970年代的44個(gè)國(guó)家做了類似的檢驗(yàn)，結(jié)果顯示Zipf法則全部成立——用城市人口對(duì)數(shù)來(lái)擬合城市排名對(duì)數(shù)，絕大部分國(guó)家的擬合優(yōu)度都大于0.98。

  根據(jù)公式，我們用2013年中國(guó)人口的數(shù)據(jù)對(duì)Zipf法則進(jìn)行了實(shí)驗(yàn)，計(jì)算每一個(gè)地級(jí)市市轄區(qū)的城鎮(zhèn)人口數(shù)量，結(jié)果顯示效果非常顯著，擬合優(yōu)度達(dá)到0.95。但是，在人口數(shù)量少于500萬(wàn)以下的城市中，Zipf法則基本成立，而在人口多于500萬(wàn)的大型城市而言，人口要比公式擬合的要少，而且人口越多的城市偏離預(yù)測(cè)線越遠(yuǎn)。

  之所以中國(guó)越大的城市越偏離Zipf法則的預(yù)測(cè)，核心在于中國(guó)大型城市在發(fā)展過(guò)程中受到了人為的限制，主要包括：戶籍制度、大城市土地供應(yīng)控制，以及一直以來(lái)我國(guó)對(duì)于500萬(wàn)以上人口特大城市人口規(guī)模的限制，這些導(dǎo)致的直接結(jié)果就是特大城市人口發(fā)展速度比正常要慢。

  假設(shè)不存在框架性的限制，我國(guó)這些特大城市人口需要增長(zhǎng)多少才能回歸Zipf法則的預(yù)測(cè)線呢?我們也做了測(cè)算，結(jié)果顯示，重慶、上海、北京、天津、成都、廣州、深圳的人口分別需要再增長(zhǎng)1620萬(wàn)、712萬(wàn)、383萬(wàn)、658萬(wàn)、453萬(wàn)、409萬(wàn)和388萬(wàn)才能符合Zipf法則。當(dāng)然這個(gè)數(shù)據(jù)并不具備實(shí)質(zhì)意義，但至少說(shuō)明了當(dāng)前重點(diǎn)一二線城市人口依然存在相當(dāng)規(guī)模的提升空間，人口遷移的趨勢(shì)仍將繼續(xù)。因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，不應(yīng)再為重點(diǎn)一二線城市的人口飽和度猶豫。