今天晚上，在回家的路上，又開(kāi)始起風(fēng)了，吹過(guò)來(lái)，陣陣寒意，然而更讓人有那么一點(diǎn)心涼的是，今天人民幣匯率又快速貶值了，早上一開(kāi)盤(pán)，在不到兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，在岸人民幣接連破6.85、6.86兩個(gè)關(guān)口，創(chuàng)下八年新低。

人民幣今天快速貶值，當(dāng)然與昨天美元指數(shù)強(qiáng)勢(shì)突破100有關(guān)，當(dāng)然還有更重要的原因是，人民幣需要一次貶值，來(lái)維護(hù)本國(guó)的戰(zhàn)略利益。

我昨天的文章寫(xiě)出后，有銀行界德高望重的前輩給我發(fā)來(lái)信息，說(shuō)人民幣如此貶值，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致大量民眾跟風(fēng)，使得人民幣匯率無(wú)法控制。

這個(gè)問(wèn)題問(wèn)得非常好，但是不會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：

1、人民幣這一輪貶值前，中國(guó)將人民幣的海外流動(dòng)性大大回收了，也就是不存在大量做空人民幣獲利的基礎(chǔ)，沒(méi)有獲利，就能大大抑制投機(jī)。

2、中國(guó)是資本管制的國(guó)家，外匯不能自由兌換，有一定的額度控制，無(wú)法形成羊群效應(yīng)。

3、人民幣貶值必須快速到位，降低貶值預(yù)期，貶值預(yù)期降低了，那么跟風(fēng)換美元的就少了，目前人民幣連續(xù)快速下跌，也是一次快速貶值。

如今，中國(guó)啟動(dòng)的第二次人民幣貶值，事前做了大量的準(zhǔn)備工作，正在為中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)等作出貢獻(xiàn)。

但是，這次人民幣貶值，對(duì)中國(guó)的投機(jī)力量的壓制是巨大的，中國(guó)股市和樓市都將受到?jīng)_擊，而且投機(jī)被壓制，從根本上來(lái)講，也是符合中國(guó)的真正利益的。

1、從過(guò)去的歷史上來(lái)看，在貨幣的貶值通道中，還沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家的股市能走出牛市的，因?yàn)樵谪泿刨H值的過(guò)程中，股市資產(chǎn)對(duì)于投機(jī)的熱錢(qián)吸引力降低。

2、中國(guó)從2005年到2015年股市走過(guò)兩輪牛市，有過(guò)幾次反彈，都是人民幣匯率升值過(guò)程中出現(xiàn)的，尤其是2005年開(kāi)始到2007年的牛市，人民幣升值更是最大的推動(dòng)力之一。

3、也就是說(shuō)，當(dāng)下中國(guó)的股市在人民幣匯率貶值背景下，很難出現(xiàn)牛市，最多是反彈而已。中國(guó)股市牛市至少應(yīng)當(dāng)在人民幣匯率企穩(wěn)的情況下，才可能出現(xiàn)，但這并不是充分條件。

4、從各個(gè)國(guó)家的歷史上看，貨幣貶值對(duì)房市的沖擊很大，如果貨幣匯率緩慢貶值，對(duì)房市的打擊更是巨大，因?yàn)橘H值速度過(guò)于緩慢，會(huì)導(dǎo)致貶值預(yù)期一直存在，資金外流會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

5、從日本的情況來(lái)看，房地產(chǎn)最慘，因?yàn)榫S持日元匯率，導(dǎo)致了房地產(chǎn)暴跌。

6、從俄羅斯情況來(lái)看，匯率短時(shí)間內(nèi)崩潰，貶值到位，維持了房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有太多降幅。但是從美元計(jì)價(jià)來(lái)看，俄羅斯的房?jī)r(jià)也跌了近50%。

所以，要不選擇貨幣大貶值，要不選擇房?jī)r(jià)大降價(jià)，這兩者總要居其一，中國(guó)應(yīng)該會(huì)選擇貨幣貶值一部分，房?jī)r(jià)降一部分。

預(yù)期之內(nèi)，美國(guó)2017年還將加息，這會(huì)使得人民幣匯率面臨持續(xù)的貶值壓力，也就是中國(guó)的房市、股市也將受到持續(xù)的壓力，我們不認(rèn)為在這種環(huán)境下，這兩者還能有很亮麗的表現(xiàn)。

雖然，我們對(duì)美元在貶值，但這有利于壓制投機(jī)和地產(chǎn)泡沫，有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但同樣，我們相比世界上大部分國(guó)家的貨幣，還是在升值的，尤其是相對(duì)于一些新興市場(chǎng)的國(guó)家，它們動(dòng)輒百分之幾十的貶值，包括日元、歐元、英鎊也動(dòng)輒百分之十以上的貶值，從這方面來(lái)看，人民幣貶值又是很溫柔的。

在這個(gè)大時(shí)代，我們每一個(gè)人都是無(wú)比渺小的，歷史的規(guī)律和周期，會(huì)將所有的人都裹挾并風(fēng)馳電掣般前行，我們需要的是敬畏，尤其是現(xiàn)在和未來(lái)一段時(shí)間，誰(shuí)也無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)知明天會(huì)發(fā)生什么，因?yàn)槲覀兌际欠踩耍?

人民幣匯率大跌，房?jī)r(jià)也會(huì)大跌嗎？

匯率貶值能替代房?jī)r(jià)下跌嗎？

先提一下近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，剛公布的PMI數(shù)據(jù)超出預(yù)期，前三季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)企穩(wěn)，也是高于預(yù)期。PMI超出預(yù)期反彈是不是意味著未來(lái)一段時(shí)期，至少未來(lái)幾個(gè)月，經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)得到控制，怎么思考中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的走勢(shì)？

我們看今年頭幾個(gè)月信貸的大幅擴(kuò)張，其實(shí)就意味著今年經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)是可控的。我們要比較中國(guó)和美國(guó)、歐洲、日本等其他主要經(jīng)濟(jì)體的宏觀政策的刺激，事實(shí)上中國(guó)還是最直接的。我們中國(guó)今年信貸超預(yù)期，其他國(guó)家央行降息甚至負(fù)利率一個(gè)重要的傳導(dǎo)渠道就是希望刺激信貸但效果有限，我們中國(guó)今年信貸大幅超預(yù)期，放出來(lái)的錢(qián)支持了投資需求，主要是房地產(chǎn)和基建投資。

但是，這樣一個(gè)短期的下行風(fēng)險(xiǎn)得到控制背后是什么代價(jià)？這個(gè)代價(jià)就是信貸擴(kuò)張和放水后的房?jī)r(jià)進(jìn)一步大幅攀升。所以我們?cè)诮?jīng)濟(jì)短期有所企穩(wěn)狀況下思考經(jīng)濟(jì)未來(lái)走勢(shì)的時(shí)候，從可持續(xù)增長(zhǎng)的角度看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的代價(jià)，那就是房地產(chǎn)、信貸和債務(wù)問(wèn)題。壓力在不同層面體現(xiàn)，一個(gè)方面和匯率是有關(guān)系的，我們看到今年匯率有明顯貶值壓力。

今年房?jī)r(jià)上漲、匯率貶值帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，房?jī)r(jià)和匯率是什么關(guān)系?最近市場(chǎng)上也有很多討論，中國(guó)未來(lái)是房?jī)r(jià)跌，還是匯率貶值？有人甚至總結(jié)為中國(guó)未來(lái)是什么一種模式，是日本的模式（房?jī)r(jià)跌、匯率不貶）還是所謂的俄羅斯模式（房?jī)r(jià)不跌、匯率貶值）？這樣一種觀點(diǎn)背后的一個(gè)基本共識(shí)和一個(gè)基本邏輯就是房?jī)r(jià)和匯率要結(jié)合起來(lái)看才對(duì)，把中國(guó)的房?jī)r(jià)換算成美元太貴了，所以匯率和房?jī)r(jià)有一個(gè)要調(diào)整，關(guān)鍵是哪一個(gè)將調(diào)整。這個(gè)問(wèn)題之所以重要不僅僅是從投資的角度看關(guān)乎資產(chǎn)配置。無(wú)論房?jī)r(jià)還是匯率都是有雙重屬性，既是資產(chǎn)價(jià)格又是商品價(jià)格。住房是一種重要的消費(fèi)品，匯率也不僅僅是一種資產(chǎn)價(jià)格，它是貿(mào)易品和非貿(mào)易品、進(jìn)口和出口的相對(duì)價(jià)格的重要決定因素。所以房?jī)r(jià)和匯率的關(guān)系不僅僅是投資者資產(chǎn)配置的問(wèn)題，也是關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化的問(wèn)題，所以非常重要。我談一些自己的看法。

首先，我們要關(guān)注事實(shí)，日本和俄羅斯到底發(fā)生了什么，是不是日本房?jī)r(jià)跌了匯率沒(méi)貶、俄羅斯是房?jī)r(jià)沒(méi)跌匯率貶了？我們來(lái)看幾張圖。第一個(gè)我們看日本房地產(chǎn)泡沫破裂以后東京的名義房?jī)r(jià)和實(shí)際房?jī)r(jià)確實(shí)大幅下跌，我們?cè)賮?lái)看日元匯率在泡沫破裂以后沒(méi)有明顯的單方向的持續(xù)貶值或升值，而是上下波動(dòng)。

我們?cè)賮?lái)看俄羅斯莫斯科的名義房?jī)r(jià)和實(shí)際房?jī)r(jià)走勢(shì)是不一樣的，名義房?jī)r(jià)沒(méi)下跌但實(shí)際房?jī)r(jià)近幾年有一個(gè)明顯的下降。所以說(shuō)俄羅斯房?jī)r(jià)沒(méi)有跌是不準(zhǔn)確的，名義房?jī)r(jià)沒(méi)跌但房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度是顯著低于一般商品和服務(wù)價(jià)格的上升，扣除通脹后實(shí)際的房?jī)r(jià)是下降的。盧布兌美元匯率確實(shí)是貶值的，尤其是過(guò)去的一年多時(shí)間內(nèi)貶值很厲害。

那么作為比較，我們中國(guó)北京的名義和實(shí)際房?jī)r(jià)是大幅攀升，人民幣兌美元有效匯率在過(guò)去兩年有貶值。

所以總結(jié)來(lái)看，日本是房?jī)r(jià)跌了，匯率沒(méi)貶；俄羅斯是實(shí)價(jià)房?jī)r(jià)跌了，匯率貶值；我們中國(guó)是無(wú)論實(shí)價(jià)房?jī)r(jià)還是名義房?jī)r(jià)都還在高位，在過(guò)去一年多繼續(xù)大幅攀升，匯率出現(xiàn)貶值。

理清事實(shí)后，我們?cè)賮?lái)看房?jī)r(jià)和匯率的關(guān)系存在什么可能。我剛才講到，匯率和房?jī)r(jià)有雙重屬性，既是一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格又是一個(gè)商品價(jià)格，所以我們要從這雙重屬性上來(lái)看這一問(wèn)題。

首先我們來(lái)看實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性。從商品價(jià)格上看，匯率和房?jī)r(jià)是什么關(guān)系？是相互替代還是聯(lián)動(dòng)的？我們可以有兩個(gè)視角。

一個(gè)是購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)。假設(shè)都是可貿(mào)易品，北京的房?jī)r(jià)太貴了可以到紐約去買(mǎi)房子。以房?jī)r(jià)衡量的實(shí)際匯率如果有所謂的一價(jià)定律的話，有效的套利使得高房?jī)r(jià)帶來(lái)資金留出、匯率貶值壓力，而名義匯率貶值降低了實(shí)際匯率調(diào)整（也就是房?jī)r(jià)下跌）的壓力。但是購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)有一個(gè)問(wèn)題，假設(shè)都是可貿(mào)易品，而住房是非貿(mào)易品，所以通俗地比較北京和紐約的房?jī)r(jià)有局限性。但是實(shí)際匯率還有另外一個(gè)角度，不是衡量我們和其他國(guó)家之間的物價(jià)比例，而是衡量我們內(nèi)部貿(mào)易品和非貿(mào)易品的價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格和租金是非貿(mào)易品價(jià)格的重要部分。這種角度上的實(shí)際匯率影響資源在貿(mào)易品行業(yè)和非貿(mào)易品行業(yè)的配置，實(shí)際匯率太高，導(dǎo)致非貿(mào)易品部門(mén)尤其是房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)占用的資源太多，貿(mào)易品部門(mén)或制造業(yè)受到擠壓。

這兩個(gè)視角是說(shuō)匯率和房?jī)r(jià)變動(dòng)存在相互替代的關(guān)系。就是說(shuō)，匯率貶值多，房?jī)r(jià)下跌的壓力就減輕；反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)下跌多，匯率貶值的壓力就減輕。

但是這里有兩個(gè)問(wèn)題：

一個(gè)是住房是非貿(mào)易品中的一部分，不是全部，如果靠匯率貶值來(lái)抵消房?jī)r(jià)上漲對(duì)貿(mào)易品行業(yè)和其他非貿(mào)易服務(wù)業(yè)擠壓的話，匯率貶值的幅度要非常大才有效；

第二中國(guó)不是俄羅斯，中國(guó)不是小經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)是全球第二大經(jīng)濟(jì)體，是過(guò)去幾年對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有三分之一貢獻(xiàn)的經(jīng)濟(jì)體，如果我們要靠匯率貶值來(lái)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的話，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的沖擊會(huì)非常大，我們的主要貿(mào)易伙伴是不會(huì)接受的。所以從實(shí)體經(jīng)濟(jì)的角度，靠匯率貶值來(lái)抵消高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的扭曲影響是不現(xiàn)實(shí)的。我們來(lái)看用房?jī)r(jià)來(lái)調(diào)整（不是用CPI）的本幣對(duì)美元實(shí)際匯率，日元兌美元在房地產(chǎn)泡沫破裂后是貶值的，盧布近期也是一樣，我們中國(guó)在大幅升值之后過(guò)去兩年似乎在高點(diǎn)附近，我們還沒(méi)有經(jīng)歷日本和俄羅斯向下調(diào)整的階段。

第二個(gè)視角是金融視角，把房?jī)r(jià)和匯率看成是資產(chǎn)價(jià)格。金融視角最常見(jiàn)的就是資產(chǎn)配置視角。房?jī)r(jià)上升太多，本幣資產(chǎn)占總財(cái)富的比例可能超過(guò)理想的范圍，大家就更愿意去換外幣資產(chǎn)，帶來(lái)資金留出壓力。

從這個(gè)角度上講，房?jī)r(jià)和匯率是相互聯(lián)動(dòng)的關(guān)系，匯率貶值預(yù)期或者房?jī)r(jià)下跌預(yù)期容易導(dǎo)致另一個(gè)也是往下的：房?jī)r(jià)下跌預(yù)期導(dǎo)致匯率貶值，匯率貶值預(yù)期導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌預(yù)期。

那這里有一個(gè)資本賬戶管制的現(xiàn)實(shí)，我們知道資本賬戶管制不總是完全有效的，如果管制很嚴(yán)可能會(huì)對(duì)正常的經(jīng)濟(jì)和投資帶來(lái)沖擊，交易成本會(huì)非常高。

匯率和房?jī)r(jià)關(guān)系的金融視角還有另外一個(gè)層面，匯率影響投資者的信用條件，后者又和房地產(chǎn)相關(guān)。一個(gè)經(jīng)濟(jì)體在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)要么是對(duì)外凈資產(chǎn)要么是對(duì)外凈負(fù)債，匯率貶值和升值對(duì)私人部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)有一個(gè)財(cái)富效應(yīng)的影響。

如果對(duì)外是凈資產(chǎn)，那么匯率貶值就會(huì)導(dǎo)致總財(cái)富中對(duì)外資產(chǎn)的占比上升，所以就有一個(gè)自動(dòng)的資產(chǎn)配置調(diào)整，會(huì)配置更多的本幣資產(chǎn)，反過(guò)來(lái)限制匯率貶值幅度。反之，如果是對(duì)外凈負(fù)債，本幣貶值會(huì)導(dǎo)致對(duì)外債務(wù)負(fù)擔(dān)增加，可能加大匯率的貶值壓力。更進(jìn)一步，這種財(cái)富效應(yīng)對(duì)私人部門(mén)的資產(chǎn)負(fù)債表有影響，進(jìn)而影響信用條件。

這和我過(guò)去2年講的金融周期有關(guān)系，因?yàn)檫@種財(cái)富效用會(huì)影響借款人的信用評(píng)級(jí)，影響我們國(guó)內(nèi)的信用條件，而信用擴(kuò)張和房地產(chǎn)價(jià)格緊密相連。在金融周期上半場(chǎng)，兩者相互促進(jìn)，信用擴(kuò)張和房?jī)r(jià)上升聯(lián)系在一起；在下半場(chǎng)，信用緊縮和房?jī)r(jià)下跌聯(lián)系在一起。如果匯率波動(dòng)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的信用萎縮，對(duì)房?jī)r(jià)是不利的。

在這個(gè)框架下，就可以提供一個(gè)解釋，為什么日本金融周期的下半場(chǎng)，房?jī)r(jià)跌了，匯率沒(méi)貶？原因是日本的私人部門(mén)持有大量的對(duì)外凈資產(chǎn)，大量的對(duì)外凈資產(chǎn)限制了日元在內(nèi)部房?jī)r(jià)下跌的情況下的貶值幅度，甚至帶來(lái)升值的壓力。一方面對(duì)外凈資產(chǎn)常規(guī)地帶來(lái)經(jīng)常性收入，支持國(guó)際收支。另外日元對(duì)美元貶值的話，日本私人部門(mén)持有的對(duì)外資產(chǎn)占總財(cái)富比例上升，上面講的反而帶來(lái)升值壓力。在對(duì)外凈資產(chǎn)的情況下，本幣升值帶來(lái)負(fù)面的財(cái)富效應(yīng)，緊縮信用條件，不利于房地產(chǎn)價(jià)格。日本出現(xiàn)房?jī)r(jià)跌、匯率不跌的組合，可能有多重原因，在我看來(lái)，一個(gè)重要原因是日本私人部門(mén)持有大量對(duì)外凈資產(chǎn)。

那么俄羅斯為什么實(shí)際房?jī)r(jià)跌了？俄羅斯是典型的資源出口國(guó)家，能源受到?jīng)_擊，同時(shí)受到西方國(guó)家的制裁，導(dǎo)致國(guó)際收支出現(xiàn)問(wèn)題，所以它是典型的國(guó)際收支受到海外沖擊，財(cái)政赤字、匯率貶值。匯率貶值導(dǎo)致國(guó)內(nèi)物價(jià)上升，所以它和日本、中國(guó)等大型經(jīng)濟(jì)體的情況是不可比的，它是一個(gè)非常特殊的資源出口國(guó)家，在受到短期沖擊的情況下出現(xiàn)問(wèn)題。

那么我們?cè)趺纯粗袊?guó)的情況?

我們整個(gè)國(guó)家對(duì)外凈資產(chǎn)將近2萬(wàn)億，但是我們和其他國(guó)家重大的差別在于資產(chǎn)都在政府手里，也就是大規(guī)模的外匯儲(chǔ)備，私人部門(mén)是對(duì)外負(fù)債的。所以我們私人部門(mén)對(duì)外負(fù)債的情況和大部分新興市場(chǎng)是一樣的，和日本及北歐一些國(guó)家有很大的差別。在我們私人部門(mén)對(duì)外負(fù)債的情況下，人民幣貶值和房?jī)r(jià)下跌是相互促進(jìn)的。

如果人民幣對(duì)美元貶值的話，會(huì)導(dǎo)致我們債務(wù)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步增加，加大資金流出壓力。同時(shí)，我們私人部門(mén)對(duì)外負(fù)債對(duì)應(yīng)著私人部門(mén)對(duì)外配置了太少的資產(chǎn)，本來(lái)就有一個(gè)重新配置的要求。如果匯率由過(guò)去的升值預(yù)期變?yōu)橘H值預(yù)期，這種資產(chǎn)配置需求會(huì)更大。同時(shí)還有一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表的財(cái)富效應(yīng)，我們欠了美元債，人民幣匯率貶值會(huì)有一個(gè)負(fù)面的資產(chǎn)負(fù)債表影響，一個(gè)負(fù)面的財(cái)富效應(yīng)。負(fù)面的財(cái)富效應(yīng)限制了私人部門(mén)的信用等級(jí)，降低借貸能力，緊縮內(nèi)部信用條件。所以在金融周期下半場(chǎng)，我們房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌的時(shí)候，我們信用開(kāi)始放緩緊縮的時(shí)候，我們的情況和日本的情況不一樣，不一樣的是私人部門(mén)對(duì)外資產(chǎn)負(fù)債的差異。

時(shí)間關(guān)系，總結(jié)起來(lái)講：

第一，說(shuō)俄羅斯房?jī)r(jià)沒(méi)跌，實(shí)際房?jī)r(jià)是跌了的，主要是衡量標(biāo)準(zhǔn)不一樣，我們作為投資者，我們關(guān)注的是其實(shí)際價(jià)格。

第二，從實(shí)體經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，指望匯率調(diào)整解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，解決高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的扭曲影響是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)橹袊?guó)是第二大經(jīng)濟(jì)體，外部影響大。

第三，從金融周期角度來(lái)講，我們的私人部門(mén)對(duì)外負(fù)債和日本私人部門(mén)對(duì)外凈資產(chǎn)有本質(zhì)的區(qū)別，對(duì)匯率和房?jī)r(jià)關(guān)系有含義，在我們的情況下，房?jī)r(jià)下跌和匯率貶值可能都是調(diào)整的一部分。

總之我認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要可持續(xù)發(fā)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲要得到修正，房?jī)r(jià)下跌必不可少，匯率貶值不能替代房?jī)r(jià)下跌。當(dāng)然房?jī)r(jià)有很多其它因素影響，包括土地政策、稅收政策等，泡沫破裂的時(shí)間點(diǎn)不好說(shuō)，但如果房?jī)r(jià)不及時(shí)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)動(dòng)力將受到限制，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲的修正也需要更長(zhǎng)時(shí)間。經(jīng)濟(jì)要可持續(xù)發(fā)展，房?jī)r(jià)的泡沫必須受到抑制。謝謝大家。